Umowa najmu lokalu mieszkaniowego i ochrona praw lokatorów

W Europie Zachodniej z wynajmowanych mieszkań korzysta ponad 30% mieszkańców. Jak sytuacja wygląda w Polsce?

W Polsce odsetek osób korzystających z wynajmu lokali mieszkalnych wynosi zaledwie 15,8%. Odsetek ten utrzymuje się w tej wartości od 2018 roku.  Co ciekawe, jeszcze w 2008 roku wynajem mieszkań dotyczył aż 34% Polaków. 

Znaczne przetasowania na rynku najmu lokali mieszkalnych spowodowała pandemia COVID-19. Wiązało się to z tymczasowym, ale znacznym spadkiem zainteresowania najmem przez zwłaszcza przez studentów, w związku z uczestnictwem przez nich w zajęciach w formie zdalnej, a co za tym idzie cen rynkowych. Sytuacja zaczęła poprawiać się w okolicach 2. i 3. kwartału 2021 roku, na skutek znoszenia kolejnych obostrzeń i potencjalnych powrotów studentów w mury uczelni.

Zgodnie z obowiązującym prawem, wynajem lokali mieszkalnych reguluje w pierwszej kolejności ustawa o ochronie praw lokatorów oraz przepisy dot. najmu kodeksu cywilnego. Na mocy przepisów, umowa wynajmu lokalu mieszkalnego na okres dłuższy niż rok powinna być sporządzona w formie pisemnej, a brak tej formy poczytuje się jako zawarcie umowy na czas nieokreślony. Umowa musi zawierać także dokładne określenie stron umowy, określenie przedmiotu najmu (a więc specyfikacji technicznej mieszkania), kwestie czynszu i innych opłat oraz terminu ich płatności, prawa stron, w tym także określenie warunków wypowiedzenia oraz oczywiście podpisy stron. Zawarcie umowy może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej.

Właściciel mieszkania zobowiązany jest do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu. Po opróżnieniu lokalu przez najemcę, wynajmujący ma obowiązek wymienić zużyte urządzenia przed zawarciem kolejnej umowy najmu.

Sporo kontrowersji dotyczy kwestii eksmisji najemcy z mieszkania. Powodem wyrzucania lokatorów najczęściej jest nieopłacanie przez nich uzgodnionych w umowie opłat. Z pomocą przychodzi tu ochrona praw lokatorów, zgodnie z którą “Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie”. Obecnie, na mocy przepisów ustawy “antycovidowej”, przepis ten jest wstrzymany, gdyż eksmisji nie wykonuje się w ogóle.

W polskim porządku prawnym możliwy jest także najem okazjonalny. Dodatkowym obostrzeniem w przypadku jego zawarcia jest dołączenie do umowy aktu notarialnego zobowiązującego najemcę do opuszczenia lokalu w określonym terminie oraz wskazanie innego lokalu, gdzie mógłby się udać w przypadku eksmisji. Zdaniem Rzecznika Praw Obywatelskich, eksmisja w okresie obowiązywania przepisów antycovidowych, również nie może mieć miejsca.